München zum Leerstand von Wohnungen

(15.10.2024) Zur heutigen Presse-Berichterstattung zum Thema „Leerstand von Wohnungen“ nimmt das Sozialreferat der Landeshauptstadt München wie folgt Stellung:

Leerstand in einem sehr angespannten Wohnungsmarkt wie in München ist schwer verständlich und führt bei Bürger*innen der Landeshauptstadt nachvollziehbar zu Verärgerung. Um effektiv gegen Leerstände vorgehen zu können, hat die Landeshauptstadt die Zweckentfremdungssatzung (ZeS) erlassen. Das Sozialreferat geht selbstverständlich jedem bekannt gewordenen Fall eines Leerstands von Wohnraum in Bezug auf seine zweckentfremdungsrechtliche Zulässigkeit nach und leitet eine Einzelfallprüfung ein. Die tatsächliche Anzahl von Wohnungen, die längere Zeit ungenutzt sind, liegt nach den Erkenntnissen des Sozialreferates weit unter den in der Presse genannten 22.000 Wohnungen. Der Zensus aus dem Jahr 2022, der in der Presseberichterstattung als Beleg herangezogen wird, ist als valide Quelle nicht belastbar genug. So werden in dieser Zahl insbesondere auch Wohnungen erfasst, die durch eine zeitnahe Vermietung wieder Wohnzwecken zugeführt werden (normale Fluktuation durch Wechsel der Bewohner*innen).

Die Leerstandsquote in München ist mit Blick auf die Gesamtzahl von rund 800.000 Wohnungen in München eher untergeordnet, da die Nachfrage nach Wohnungen nach wie vor sehr hoch ist. Daneben muss beim Thema Leerstand berücksichtigt werden, dass Zweitwohnungen durchaus leer stehen dürfen, und das Zweckentfremdungsrecht Leerstand dann rechtfertigt, wenn der Wohnraum

• verkauft werden soll,
• modernisiert/saniert werden soll,
• es sich nicht mehr um Wohnraum handelt, weil zum Beispiel eine Instandsetzung wirtschaftlich unzumutbar ist,
• die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie unklar sind, z.B. bei Erbauseinandersetzungen.

Dennoch gibt es vereinzelte Anwesen, die längere Zeit leer stehen. Die von diesen Umständen betroffenen Anwesen werden jedoch vom Sozialreferat kontinuierlich daraufhin überprüft, ob die Voraussetzungen für einen gerechtfertigten Leerstand noch vorliegen. Lange Zeitläufe bei Leerständen können sich unter anderem durch wiederholten Verkauf von Anwesen ergeben. Den neuen Eigentümer*innen muss eine angemessene Zeit für ggf. beabsichtigte Neuplanungen gegeben werden. D.h. es wird in einem ersten Schritt eine Baugenehmigung nötig, um den Leerstand zu beheben. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum länger als 3 Monate leer steht. Eine Zweckentfremdung liegt hingegen nicht vor, wenn Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, Instand gesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 ZeS). Ein Leerstand ist dann insofern gerechtfertigt.

Bei einer festgestellten illegalen Zweckentfremdung wirkt das Sozialreferat mit verwaltungsrechtlichen Maßnahmen auf eine möglichst zeitnahe Wiederzuführung des betreffenden Wohnraumes zu Wohnzwecken hin. Die Prüfung, ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen, ist stets vom Einzelfall abhängig. Das Sozialreferat lässt sich dazu erforderliche Unterlagen vorlegen.

In den vergangenen fünf Jahren (2019 bis 2023) konnten durch Maßnahmen des Sozialreferats insgesamt 1.017 Wohnungen vor einer illegalen Zweckentfremdung durch Leerstand bewahrt und so dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden.

Leerstände können über die Meldeplattform unter www.raum-fuer-muenchen.de an das Sozialreferat übermittelt werden.

Bericht: Pressereferat der Landeshauptstadt München – Foto: Hötzelsperger