Seit langem beschäftigt sich die Gemeinde Bernau immer wieder mit dem Hitzelsberg. Nach dem Kauf vor nunmehr fast zehn Jahren legte der Gemeinderat folgende Ziele mit großer Mehrheit fest:
- Ökologie: Erhalt der naturschutzrechtlich hochwertigen Flächen: Großteil ist ohnehin als Grünfläche zu erhalten.
- Gemeinwohl: Schaffung der öffentlichen Zugänglichkeit (Naherholung)
- Refinanzierung durch bauliche Entwicklung
Mit der Firma Herecon, die seit einiger Zeit am Hitzelsberg ansässig ist, hat man einen Investor gefunden, der all diese Ziele zusammen mit der Gemeinde verwirklichen möchte und sich hierfür auch vertraglich verpflichtet hat. Ursprünglich geplant war ein Hotel mit rund 100 – 120 Zimmern und eine Erschließungsstraße vom Kreisverkehr hinauf auf den Hitzelsberg. Rund 20.000qm Flächen wären mit dieser Lösung bebaut worden, der größte Teil durch die Erschließungsstraße.
Bewegt durch das Bürgerbegehren und durch die Stellungnahmen der Unteren Naturschutzbehörde, die in die Planungen immer mit einbezogen worden war, wurden nun in der letzten Gemeinderatssitzung neue Ideen und erste Entwürfe vorgestellt, die von Bürgermeisterin Irene Biebl-Daiber als großes Entgegenkommen beschrieben wurden. Dieses Entgegenkommen und dieser Kompromiss könne nun hoffentlich von vielen Seiten mitgetragen werden, so dass man das Projekt nun endlich zum Abschluss bringen könne, so die Bürgermeisterin. Auch der Gemeinderat fasste überwiegend die neue Planung mit dem Chaletdorf als großes Entgegenkommen auf.
Das Büro Büscher, das die Aufstellung des Bebauungsplans begleitet, stellte in der Sitzung am 27.10. die neuen Planungen vor.
Geplant sei weiterhin eine hochwertige touristische Nutzung in Form eines Chaletdorfes. Die meisten der kleinen Häuschen befinden sich auf der bereits existierenden und noch vom Vorgänger angelegten Asphaltfläche. Einige wenige Häuschen befinden sich neben der Auffahrt. Am Teich befinde sich weiterhin ein Verwaltungsgebäude, das als Bürogebäude für die Herecon dienen wird und nicht mehr für große Tagungen zur Verfügung steht, wie im ersten Entwurf angedacht. Der bereits bestehende Glaspavillon sei nach wie vor als Restaurant geplant, das auch von der Öffentlichkeit besucht werden kann, so Martin Büscher. Der Verkehr kann nach einer ersten Voruntersuchung, so Büscher, über die bestehenden Straßen abgewickelt werden, da sich die Verkehrsmengen durch die Umplanung von Hotel auf Chaletdorf extrem reduziert hat. Die orientierende Voruntersuchung der verkehrlichen Erschließung werde im Zuge der Planung fortgeschrieben und verfeinert.
Der Gemeinderat nahm Kenntnis vom aktuellen Planungsstand und befürwortete, dass diese Planungen nun weiterverfolgt werden sollen mit einem Abstimmungsergebnis von 17:2.
Weiter gab Bürgermeisterin Irene Biebl-Daiber bekannt, dass der Verkauf des Hitzelsberges nunmehr notariell vollzogen worden ist. Die ökologisch hochwertigen Flächen des Südhanges sind im Eigentum der Gemeinde geblieben.
Warum erlässt die Gemeinde einen Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan kann das Maß und die Art der Bebauung regeln. Zudem ist dadurch gewährleistet, dass der Eigentümer der betroffenen Fläche nicht ohne die Zustimmung des Gemeinderats Änderungen an der Bebauung vornehmen darf, z. B. ein zusätzliches Gebäude bauen. Der Gemeinderat hat es also immer in der Hand, ob dort noch Gebäude entstehen können oder nicht. Die Planungshoheit liegt immer bei der Gemeinde.
Folgende Bereiche kann ein Bebauungsplan regeln:
- Haustypen (zum Beispiel freistehendes Einzelhaus, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser)
- Standort des Gebäudes auf dem Grundstück, markiert durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe (der Teil eines Grundstücks, der bebaut werden darf, wird auch Baufenster genannt)
- Anteil der bebauten Fläche
- Zahl der Stockwerke
- Höhe der Geschosse
- Gesamthöhe des Gebäudes
- Versiegelungsintensität
- Abstand zu den Häusern der Nachbarn (offene oder geschlossene Bauweise)
- Dachformen
- First- und Traufhöhe
- Dachneigung
- PKW-Stellplätze
- Spielplätze
- Art der Wärmeerzeugung (manchmal mit Anschlusszwang an Nah- oder Fernwärmenetze)
- Ort und Art der Bepflanzung
Zudem kann durch einen Bebauungsplan auch gesichert werden, dass manche Flächen, wie z. B. der ökologisch hochwertige Südhang oder die Kuppe, nicht bebaut werden dürfen. Die Hochwertigkeit der Fläche wird im Bebauungsplan festgeschrieben, sie gilt es dann im ursprünglichen Zustand zu erhalten.
Auch kann durch einen Bebauungsplan geregelt werden, dass keine Zweitwohnsitze in den Chalets entstehen dürfen und die Chalets auch nicht einzeln abverkauft werden dürfen, sondern dem touristischen Zweck dienen müssen.
Generell müssen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes immer entsprechende Gutachten und Voruntersuchungen vorliegen, z. B. hinsichtlich des Artenschutzes oder der verkehrstechnischen Erschließung.
Bericht und Bildmaterial: Gemeinde Bernau
